Economistul Radu Georgescu lansează una dintre cele mai radicale prognoze privind piața imobiliară românească: o posibilă scădere cu până la 50% a prețurilor locuințelor. Fost director financiar al diviziei financiare a General Electric România în perioada crizei din 2008-2011, Georgescu susține că actuala bulă imobiliară este chiar mai mare decât cea care a precedat colapsul pieței de acum aproape două decenii.
Afirmația este una controversată, însă argumentele sale se bazează pe câțiva indicatori economici care merită analizați.
Salarii mici și taxe ridicate
Primul argument invocat este nivelul redus al veniturilor din România raportat la restul Uniunii Europene. Potrivit datelor europene, România continuă să se afle în partea inferioară a clasamentului privind salariile nete, în timp ce povara fiscală asupra muncii rămâne ridicată.
Georgescu susține că puterea de cumpărare reală a populației nu poate susține pe termen lung prețurile actuale ale locuințelor, mai ales în marile orașe, unde apartamentele au ajuns să coste de câteva ori venitul anual al unei familii medii.
Dobânzile, principalul factor de presiune
Un al doilea argument privește costul finanțării. În România, dobânzile la creditele ipotecare sunt semnificativ mai mari decât în multe state europene.
Exemplul oferit de economist este sugestiv: pentru un credit ipotecar de 100.000 de euro contractat pe 30 de ani, costul total al dobânzilor poate depăși 190.000 de euro în România, în timp ce în Bulgaria ar fi de aproximativ 57.000 de euro.
Diferența nu afectează doar costul final al locuinței, ci și numărul persoanelor care își permit să contracteze un credit. Pe măsură ce ratele lunare cresc, cererea solvabilă scade, iar presiunea asupra prețurilor devine inevitabilă.
O țară cu populație în scădere
Un alt indicator invocat este evoluția demografică. România a pierdut milioane de locuitori în ultimele două decenii, atât din cauza migrației externe, cât și a sporului natural negativ.
În același timp, datele recensământului arată existența unui număr semnificativ de locuințe neocupate. Potrivit economistului, aproximativ un sfert dintre locuințele din România sunt declarate fără rezidenți permanenți.
Această situație ridică o întrebare esențială: dacă populația scade, iar stocul de locuințe continuă să crească, cât de sustenabile sunt prețurile actuale?
Problema accesibilității
Economiștii folosesc frecvent indicatorul de accesibilitate a locuințelor, care compară costurile lunare ale unei case cu veniturile populației.
O regulă larg acceptată la nivel internațional este că cheltuielile cu locuința nu ar trebui să depășească 30% din venitul net al unei gospodării. În cazul României, salariul mediu net este mult sub nivelul statelor occidentale, iar costurile cu ratele, utilitățile și întreținerea depășesc adesea acest prag.
În marile centre urbane, precum București, Cluj-Napoca, Brașov sau Iași, mulți cumpărători sunt deja obligați să aloce peste 40-50% din venituri pentru plata locuinței.
Există cu adevărat o bulă imobiliară?
Aici începe dezbaterea.
Susținătorii teoriei bulei argumentează că prețurile au crescut mai rapid decât veniturile populației și că piața este susținută artificial de credite și de așteptările investitorilor.
Pe de altă parte, dezvoltatorii imobiliari și o parte dintre analiști arată că situația actuală diferă semnificativ de cea din 2008. Astăzi, băncile acordă credite după criterii mult mai stricte, gradul de îndatorare este limitat prin reglementări, iar oferta de locuințe noi în anumite orașe rămâne insuficientă față de cerere.
Mai mult, o parte importantă a tranzacțiilor se realizează din surse proprii, fără finanțare bancară, ceea ce reduce riscul unei prăbușiri similare celei din urmă cu aproape două decenii.
Scădere de 50% sau corecție moderată?
Prognoza lui Radu Georgescu privind o reducere cu 50% a prețurilor reprezintă un scenariu extrem, care ar presupune o deteriorare semnificativă a economiei, creșterea șomajului și restrângerea creditării.
Totuși, argumentele sale evidențiază vulnerabilități reale: salarii încă reduse comparativ cu Occidentul, dobânzi ridicate, declin demografic și probleme de accesibilitate.
Întrebarea nu este dacă piața imobiliară românească se va confrunta cu ajustări, ci cât de ample vor fi acestea și dacă economia va reuși să susțină nivelurile actuale ale prețurilor. Într-un context în care veniturile și costurile de finanțare evoluează în direcții opuse, piața rezidențială intră într-o perioadă în care optimismul investitorilor va fi testat de realitățile economice.
