Din cauza crizelor care s-au succedat în ultimii ani, băcăuanii care nu și-au mai putut plăti ratele la creditele imobiliare au ajuns să fie executați silit. În toată țara, sunt mii de astfel de cazuri, proprietățile fiind scoase la licitație de către Fisc sau chiar de băncile creditoare. În Bacău, numai în acest an, opt proprietari care și-au cumpărat locuințe prin Programul „Prima casă” sunt executați silit de către Fisc. Suma cea mai mare pe care a încasat-o statul a fost de 31.000 de euro.
Fiscul nu ține seama de crizele care copleșesc populația și își continuă misiunea legală de a aduce bani la bugetul de stat. Lunar, sunt organizate numeroase licitații prin care statul încearcă să vândă la prețuri mici diferite bunuri – de la obiecte de duzină (cele mai multe provenite din confiscări), până la bunuri de mare preț (imobile sau mașini). Se întâmplă inclusiv în cazurile persoanelor care au apelat la Programul „Prima casă” și, din varii motive (criza generată de pandemie, urmată de cea energetică), nu au mai putut plăti ratele. Imobilele achiziționate prin „Prima casă” au fost garantate de Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici și Mijlocii (FNGCIMM). Nici băcăuanii nu au scăpat de acest necaz. Potrivit reprezentanților locali ai Ministerului de Finanțe, numai în acest an, au fost înregistrate 8 astfel de situații. „La nivelul județului Bacău, s-au întâlnit 8 situații în care imobilele achiziționate prin Programul „Prima casă” au ajuns în imposibilitate de plată, astfel că s-a procedat la executarea silită. Suma cea mai mare a fost de 122.077 lei (circa 31.000 de euro n.r.). Pentru recuperarea sumelor garantate prin FNGCIMM, au fost organizate trei licitații, la nivelul județului nostru. Suma încasată în urma acestor licitații a fost de 365.439 lei”, ne-a transmis Paul Stupu, șeful Administrației Județene a Finanțelor Publice Bacău. De reținut, însp, că ANAF mai are de vânzare prin licitație și multe alte clădiri ori terenuri, precum și mașini, chiar și ambarcațiuni. Oricine se poate înscrie la aceste licitații, indiferent de administrația fiscală care le organizează sau de domiciliul celui interesat. Acesta trebuie să depună, cu cel puţin o zi înainte de ziua licitaţiei, o serie de documente: oferta de cumpărare, dovada plăţii taxei de participare sau a constituirii garanţiei sub forma scrisorii de garanţie, reprezentând 10% din preţul de pornire a licitaţiei, împuternicirea persoanei care îl reprezintă pe ofertant, copie de pe certificatul unic de înregistrare eliberat de oficiul registrului comerţului – pentru persoanele juridice române, actul de înmatriculare tradus în limba română – pentru persoanele juridice străine. Pentru persoanele fizice române, este nevoie de o copie a actului de identitate, iar pentru persoanele fizice străine, copie de pe actul de identitate/paşaport. Nu în ultimul rând, dosarul trebuie să mai cuprindă și o declaraţie pe proprie răspundere a ofertantului prin care se certifică faptul că nu este persoană interpusă cu debitorul.
Direct la executare
Din păcate, au fost situații în care proprietarii de case au fost executați după doar două luni de întârziere a ratelor, de data asta de către bănci. Și asta deși, în mod normal, procedura de executare silită poate începe după cel puțin 3 luni de întârziere la rambursarea ratelor. Or, o astfel de practică este considerată un abuz din partea băncilor, dar care, din fericire, poate fi atacată, cerându-se cel puțin suspendarea procedurii. Cu atât mai mult dacă la mijloc ar fi fost vorba de cazuri „sensibile”, în care imobilul, de exemplu, este locuit de proprietari (așa cum se întâmplă cel mai adesea) și, în plus, ar fi fost vorba și de o femeie însărcinată. Legislația privind protecția consumatorilor, adoptată la nivel european, cere autorităților să protejeze clienții băncilor, în cazurile de vânzare a locuințelor familiale.
Concilierea, în locul proceselor în instanță
Un instrument din ce în ce mai utilizat, benefic ambelor părți, este negociera cu banca, în scopul reeșalonării datoriei, renunțându-se la procedura de executare silită. În acest caz, intervine Centrul de Soluționare Alternativă a Litigiilor în domeniul Bancar (CSALB). În felul acesta, se exclude inclusiv varianta ajungerii în instanță, știut fiind că procesele se pot întinde pe luni, chiar ani de zile. Instituția a reușit să convingă băncile chiar și după ce dosarul ajunsese în instanță. „Asistăm la un trend care, putem spune, este benefic și instanțelor, nu doar părților aflate în proces. Este vorba de cazurile în care litigiile dintre consumatori și bănci, unele vechi de câțiva ani, iar altele abia începute, se rezolvă amiabil în cadrul negocierilor derulate la CSALB. Încep să apară și cazuri de soluționare amiabilă a cererilor de dare în plată. Este evident că oamenii nu vor să își piardă locuințele, mulți dintre ei și-au rezolvat problemele financiare din trecut și vor să reintre într-o relație echitabilă cu banca. Din fericire, compromisurile făcute în urma negocierilor purtate la CSALB sunt avantajoase financiar”, spun reprezentanții CSALB. Aceștia subliniază faptul că atât concilierea, cât și compromisul și soluțiile echitabile pot înlocui cu succes litigiile din instanțele clasice, indiferent de stadiul în care acestea se află procesul de judecată, recomandând băncilor să fie mai deschise față de solicitările de reechilibrare a contractelor formulate de către consumatori, evident, atunci când sunt întrunite condițiile prevăzute de lege. „Vorbim de cei care vor să recurgă la instanță pentru rezolvarea unor situații punctuale, cum ar fi dobânzi, comisioane, eliminarea sau modificarea unor clauze contractuale. Iar invitația pe care o adresăm este ca aceste reechilibrări să se facă direct, între consumatori și bănci sau instituții financiare nebancare, iar dacă rezolvarea directă nu are finalitatea dorită, să se apeleze la procedurile derulate în cadrul CSALB, prin negociere și cu implicarea unui specialist neutru, conciliatorul”, au mai arătat responsabilii CSALB. Reținem că, de pildă, CSALB colaborează cu 19 conciliatori, aleși dintre cei mai buni specialiști în Drept, care au expertiză în domeniul financiar-bancar.
În 33 de zile, totul se rezolvă
9 din 10 cereri negociabile trimise către CSALB au primit din partea băncilor o rezolvare. Se cpare că băncile preferă negocierea în cadrul CSALB, iar IFN-urile înțelegerea directă cu consumatorii. Important este că totul se rezolvă amiabil, iar înțelegerea părților are puterea unei hotărâri în instanță. Îmbucurător este că, numai în prima jumatate a anului, numărul negocierilor dintre consumatori și banci, intermediate de CSALB, a crescut cu aproximativ 40%, comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut. Părțile au negociat atât reducerea ratelor și trecerea de la ROBOR la IRCC, cât și încheierea proceselor din instanță. „CSALB a solicitat Înaltei Curți de Casație și Justiție și celor 15 Curți de Apel din țară să fie aduse la cunoștința judecătorilor informațiile despre posibilitatea de soluționare amiabilă a litigiilor dintre consumatori și bănci/IFN-uri prin conciliere. (…). Ideal este ca recomandarea judecătorilor pentru conciliere să fie făcută la începutul procesului, până la primul termen de judecată. Însă, această inițiativă de împăcare se poate exercita de către părți în orice moment al procesului, chiar și în căile de atac (apel/recurs)”, mai aflăm de la Centrul de Soluționare Alternativă a Litigiilor în domeniul Bancar. Avantajul major este reprezentat de faptul că media de soluționare a unui dosar la CSALB este de 33 de zile (în anul 2021), perioada fiind mai scurtă chiar decât timpul care curge până la primul termen de judecată. Prin urmare, mai ales în această perioadă dificilă, cauzată de majorarea dobânzilor, CSALB le recomandă consumatorilor ca, doar în ultimă instanță, să apeleze la amânarea plății ratelor la credit.
Oferte, sub nivelul pieței
Internetul abundă de anunțuri prin care imobilele sunt scoase la licitație, ca urmare a datoriilor neachitate către bănci sau instituții financiar nebancare (IFN-uri). O simplă răsfoire a paginilor cu acest profil scoate la suprafață, numai în Bacău, zeci de licitații de imobile, evident, la prețuri sub nivelul actual al pieței. Bunăoară, o „amărâtă” de garsonieră de pe str. Stadionului, (considerată apartament cu o cameră), de nici 12 metri pătrați, dintr-un bloc vechi de prin anii ’60, al cărui proprietar a decedat, este scoasă la mezat de o bancă, cerându-se 32.000 de lei (circa 6.500 de euro). Iar pentru un alt imobil asemănător, dar de pe Nicu Enea, scos la vânzare pentru o datorie la bancă de … 9900,36 de euro, se cer în jur de 10.000 de euro. O altă bancă vrea să vândă o casă mansardată din Letea Veche cu circa 32.000 de euro (fără TVA). Putem continua exemplele cu un apartament de 2 camere și dependințe din zona centrală a Oneștiului, care este scos la licitație la un preț de circa 18.000 de euro (redus cu 75%). Și asta pentru o datorie neachitată la bancă, de 36.000 de lei (aprox. 7.300 de euro). Doar ca o simplă curiozitate, chiar și Banca Națională a României a scos, anul acesta, la vânzare un apartament din Bacău, dar care nu făcea obiectul unei executări silite. Imobilul este situat într-o zonă cu vile și case, din apropierea Observatorului astronomic. Pe apartamentul de aproape 95 de mp, parte dintr-un imobil cu etaj (inclusiv suprafața de teren), BNR cerea în jur de … 139.000 de euro.
„Băieții deștepți” …
Imobilele ajung să fie vândute la licitație atât din cauza neachitării ratelor bancare, cât și ca urmare a executărilor silite, în vederea recuperării de către stat a unor prejudicii produse prin evaziune sau alte fapte. Mai există, însă, și situațiile succesiunilor vacante, când, în conformitate cu OG 14/2007, locuințele au devenit bun public, întrucât statul nu a găsit moștenitori și, ca atare, sunt vândute la licitație. Se spune că imobilele sunt scoase la vânzare la preț redus, tocmai pentru a atrage cât mai mulți licitatori, iar prețul să crească. Potrivit legislației, la prima licitație, imobilele au valoarea rezultată din raportul de evaluare (de multe ori, un preț de avarie, sub cel de piață), urmând ca, la a doua licitație, prețul să scadă cu 25%. În caz de nevânzare, abia la a treia licitație, prețul poate scădea la jumătate. Teoretic, la a treia strigare, dacă nu sunt persoane interesate de imobil, prețul poate scădea și mai mult, caz în care, de regulă, creditorii, dar și debitorii contestă vânzarea. Însă, aceeași legislație stabilește și că prețul final nu trebuie să fie mai mic de 30% din evaluare. De regulă, sunt cam doi participanți care mai rămân în lupta pentru adjudecarea imobilului, iar cel care oferă cel mai mult câștigă. Printre ei, sunt și „băieții deștepți” ai licitațiilor, care vor face tot posibilul să-și adjudece licitația, evident la prețul cel mai mic. Fără a pune nicio umbră de îndoială asupra corectitudinii executărilor silite, putem spune că acei „băieți deștepți” au învățat cum să elimine concurența, astfel încât să cumpere ieftin bunuri de valoare. Au deprins toate artificiile pe care să le folosească pentru a „prinde” o „afacere bună”. Astfel, îl va convinge cumva pe celălalt ofertant să renunțe la a-l mai concura, sugerându-i că vânzarea este oarecum aranjată sau spunându-i alte motive „necurate”. Evident, nu puține sunt și cazurile când, la licitație, rămâne doar un singur participant care își adjudecă bunul scos la vânzare.
… și „afacerile bune”
Însă, oricare ar fi motivul pentru care statul vinde ieftin (cel mai posibil, în ideea de a valorifica rapid bunul), cert este că aceste oferte pot deveni o afacere bănoasă, prin revânzarea bunurilor. Nu puține au fost cazurile în care o parte dintre proprietățile scoase forțat la vânzare au fost cumpărate cu bani foarte puțini care, să zicem, abia acopereau cheltuielile cu organizarea, în niciun caz suma datorată de proprietarii datornici. De multe ori, în ecuație intră samsarii, rechinii imobiliari care, fără nicio emoție vizavi de viețile ruinate ale proprietarilor care au ajuns să-și piardă casele, vânează exact astfel de situații. În anii trecuți, s-a vorbit mult (mai mult neoficial, desigur) despre diverse licitații organizate prin țară, de ochii lumii, în care ar fi implicați chiar și angajați ai statului. Astfel, proprietăți de sute de mii de euro (chiar și mai mult) sunt vândute pe nimica toată. În final, doar samsarii imobiliari se îmbogățesc, în dauna bieților proprietari, dar și a statului. E de-ajuns să ne amintim de avocatul care a cumpărat la licitație niște proprietăți aparținând unui fost candidat la președinția României, comerciant de fier vechi, condamnat pentru evaziune la ani grei de închisoare. Sau de proprietățile unui controversat primar din Capitală, valorificate tot prin licitație, la prețuri ridicol de mici.
