Viața într-un bloc presupune nu doar folosirea apartamentului propriu, ci și împărțirea unor spații comune – de la casa scării și subsol până la uscătorii, terase sau holuri. Deși aceste spații aparțin tuturor proprietarilor din condominiu, legislația stabilește reguli clare privind modul în care ele pot fi utilizate.
Potrivit Legii nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, fiecare proprietar are dreptul să folosească atât locuința sa, cât și părțile comune ale clădirii, cu o condiție esențială: utilizarea acestora nu trebuie să afecteze drepturile celorlalți locatari și nici să schimbe destinația clădirii, scrie avocatnet.ro.
Rolul acordului de asociere
La baza funcționării unei asociații de proprietari stă acordul de asociere, documentul care consfințește decizia majorității proprietarilor dintr-un condominiu – cel puțin jumătate plus unu – de a se organiza în cadrul unei asociații. Acest act stabilește regulile generale după care sunt administrate spațiile comune și modul în care acestea pot fi folosite.
Când pot fi date spațiile comune în folosință
Legea permite ca anumite părți comune ale blocului să fie utilizate și de terți – fie persoane fizice, fie firme. Totuși, o astfel de decizie nu poate fi luată individual, ci doar printr-o hotărâre a adunării generale a asociației de proprietari.
Pentru aprobarea unei astfel de măsuri este necesar acordul a două treimi din numărul total al proprietarilor din condominiu, precum și acceptul tuturor proprietarilor direct afectați de vecinătate. În plus, folosirea spațiului comun trebuie să se facă în baza unui contract – de închiriere, de folosință sau de concesiune – semnat de președintele asociației și avizat de cenzor sau de comisia de cenzori.
Folosință exclusivă pentru un proprietar
Legea mai prevede și posibilitatea ca anumite părți comune să fie atribuite în folosință exclusivă unui proprietar, de exemplu pentru utilizarea unei uscătorii sau a unui spațiu din subsol. Și în acest caz există reguli stricte.
Decizia poate fi luată doar dacă nu sunt afectate drepturile celorlalți locatari și dacă există acordul tuturor proprietarilor din condominiu și al cotelor-părți indivize. Ulterior, se încheie un contract între asociația de proprietari și persoana care primește dreptul de folosință exclusivă.
Contractul este valabil maximum 12 luni, dar poate fi reînnoit dacă ambele părți sunt de acord.
Ce se întâmplă cu veniturile obținute
Dacă spațiile comune sunt exploatate – de exemplu prin închiriere – veniturile obținute nu sunt distribuite proprietarilor individuali. Conform legii, toate aceste sume aparțin asociației de proprietari.
Banii sunt direcționați către fondul de reparații al blocului, contribuind astfel la întreținerea și modernizarea clădirii. În același timp, asociația are obligația de transparență: veniturile și cheltuielile aferente trebuie prezentate semestrial într-un raport afișat la avizier și consemnate în registrul unic de venituri și cheltuieli.
Reguli pentru o conviețuire corectă
În esență, legislația încearcă să mențină un echilibru între dreptul fiecărui proprietar de a beneficia de spațiile comune și nevoia de a proteja interesele întregii comunități din bloc. Deciziile importante trebuie luate în comun, iar utilizarea acestor spații trebuie să respecte principiul fundamental al conviețuirii: drepturile unuia se opresc acolo unde încep drepturile celuilalt.
