Ce trebuie să știi despre limitele legale ale dreptului de proprietate în condominiu
Într-un apartament, ești stăpân pe propriul spațiu. Dar asta nu înseamnă că poți face orice, oricând și oricum. Dacă locuința ta se află într-un bloc – adică într-un condominiu – trebuie să ții cont nu doar de dorințele tale, ci și de drepturile vecinilor și de regulile impuse de lege.
Conform Legii nr. 196/2018 privind organizarea asociațiilor de proprietari, dreptul de proprietate asupra apartamentului este limitat de caracterul comun al structurii, instalațiilor și al altor părți din imobil. Cu alte cuvinte, orice modificare care poate afecta clădirea sau vecinii trebuie făcută cu respectarea unor reguli stricte, scrie legalbadger.org.
Ce ai voie să modifici fără acordul vecinilor?
Potrivit articolului 34 din Legea 196/2018, proprietarul are libertatea de a face modificări în apartament atât timp cât nu afectează structura de rezistență, stabilitatea clădirii, instalațiile comune sau alte apartamente. Însă chiar și aceste lucrări presupun, în majoritatea cazurilor, obținerea unei autorizații de construire, conform Legii nr. 50/1991.
Autorizația nu e suficientă de una singură: trebuie notificat președintele asociației de proprietari pentru a înscrie lucrarea în cartea tehnică a construcției. Dacă lucrarea implică și intervenția asupra pereților despărțitori sau instalațiilor comune, acordul vecinilor devine obligatoriu.
Când e obligatoriu acordul vecinilor?
1. Modificarea pereților comuni între apartamente
Dacă vrei să demolezi sau să modifici un perete care te desparte de vecin, chiar dacă nu este de rezistență, ai nevoie de:
-
Acordul scris al vecinului afectat;
-
Expertiză tehnică;
-
Autorizație de construire.
Fără aceste documente, orice intervenție este ilegală.
2. Intervenția asupra spațiilor comune
Dacă peretele dă spre casa scării, subsol, holuri sau alte spații comune, legea devine și mai strictă:
-
Este necesar acordul tuturor proprietarilor din bloc, adunat în adunarea generală;
-
Se cere modificarea acordului de asociere;
-
Este obligatorie autorizația de construire și o expertiză tehnică.
3. Lucrări care implică instalațiile comune
Fie că vrei să muți caloriferele, să schimbi traseul țevilor sau să modifici instalația electrică:
-
Ai nevoie de un referat tehnic de la furnizorul de utilități;
-
Dacă lucrarea afectează și alți locatari, trebuie să obții acordul lor scris;
-
În anumite cazuri, este necesară și aprobarea adunării generale a asociației, cu votul a două treimi dintre proprietari.
4. Schimbarea destinației apartamentului (de ex. din locuință în birou sau salon de coafură)
Aceasta se poate face numai cu:
-
Acordul comitetului executiv al asociației;
-
Acordul scris al vecinilor direcți (deasupra, dedesubt, lateral);
-
Semnarea unei convenții care reglementează noua activitate și modul de calcul al cheltuielilor comune.
Ce riști dacă faci modificări fără acord sau autorizație?
Consecințele pot fi severe:
-
Contravenții: Executarea de lucrări fără autorizație se sancționează cu amenzi de până la 100.000 de lei, potrivit Legii nr. 10/1995.
-
Infracțiuni: Dacă modificările pun în pericol structura de rezistență sau siguranța altor persoane, fapta devine penală – pedeapsă cu închisoare între 1 și 5 ani. Dacă provoacă vătămări sau deces, pedeapsa poate urca la 10 ani.
-
Acțiuni civile: Vecinii afectați pot merge în instanță pentru a obține:
-
Desființarea lucrărilor neautorizate;
-
Expertize tehnice judiciare;
-
Daune materiale și morale, dacă le-a fost provocat un prejudiciu.
-
Concluzie
A modifica un apartament aflat într-un bloc nu este un simplu gest de voință individuală. Este un demers legal, tehnic și social, care implică:
-
Respectarea structurii comune a clădirii,
-
Obținerea de autorizații și avize,
-
Consultarea și acordul vecinilor.
Într-un condominiu, dreptul tău de proprietar nu este absolut – este unul exercitat în echilibru cu drepturile celorlalți locatari. Când regula este respectul reciproc și legalitatea, toată comunitatea are de câștigat.
