Impozitarea proprietăților imobiliare reprezintă un instrument fiscal important pentru autoritățile locale, dar formula actuală de calcul și mecanismele asociate ridică întrebări semnificative privind echitatea și eficiența. Mai jos prezentăm principalele aspecte care fac obiectul dezbaterilor, așa cum au fost analizate, între alții, de Bogdan Bogdan pe grupul FB ȘtiințaBanilor – Educație Financiară.
1. Formula actuală de calcul a impozitului
Impozit anual=Suprafaț utilă×1,4×2.677 lei/mp×coeficient zonă×0,1%
Un aspect esențial al acestei formule este că vechimea clădirii nu mai este luată în considerare, ceea ce poate genera inechități între proprietăți noi și vechi.
2. Coeficientul 1,4 – suprafață fiscală artificial mărită
Coeficientul de 1,4, aplicat asupra suprafeței utile, ar fi trebuit să includă suprafața pereților pentru a aproxima suprafața construită. În practică însă:
-
Suprafața construită fiscal depășește cu cel puțin 10% suprafața reală din acte;
-
Se impozitează, în mod efectiv, metri pătrați inexistenti;
-
Efectul este amplificat prin multiplicarea cu valoarea impozabilă, coeficientul de zonă și cota de impozitare locală, crescând șansele declanșării taxei de lux.
Istoric, coeficientul a fost gândit pentru apartamente de bloc, unde suprafața construită nu putea fi determinată exact. În 1999, pentru case se folosea coeficientul 1,2, iar în 2016 acesta a fost schimbat la 1,4 și aplicat fără notificări proprietarilor.
3. Eliminarea vechimii clădirii din calcul
Actuala formulă fiscală tratează identic clădirile noi și cele vechi (70–100 de ani), ignorând:
-
Uzura fizică și starea tehnică;
-
Eficiența energetică;
-
Costurile reale de întreținere;
-
Riscul structural sau seismic.
Consecința directă este că proprietarii de clădiri vechi pot plăti impozite disproporționate în raport cu valoarea reală și costurile de întreținere.
4. Exemplu concret
Două case comparabile, dar diferite ca vechime:
| Caracteristică | Casă veche (70 ani) | Casă nouă |
|---|---|---|
| Suprafață construită | 400 mp | 350 mp |
| Valoare impozabilă | 2.784.080 lei | 2.436.070 lei |
| Impozit primărie | 2.784 lei | 2.436 lei |
| Taxă de lux | 2.557 lei | 0 lei |
| Total anual | 5.341 lei | 2.436 lei |
Rezultă că locuința veche plătește dublu, deși suprafața reală nu diferă semnificativ, și este considerată „lux”, în timp ce locuința nouă beneficiază de infrastructura generată din impozitele precedente.
5. Taxa de lux – mecanism de amplificare
Taxa de lux se aplică proprietăților cu valoare impozabilă peste 2.500.000 lei, cu:
-
0,1% către primărie;
-
0,9% către ANAF pentru partea care depășește pragul.
Aceasta nu reduce impozitul local, ci se adaugă, generând un cost fiscal substanțial pentru proprietarii de clădiri vechi.
6. Coproprietăți și efecte sociale
În cazul coproprietăților, pragul de 2.500.000 lei se aplică asupra valorii totale a clădirii, nu proporțional cu cota fiecăruia, ceea ce poate pune presiune pe persoane cu venituri modeste. Centrele orașelor, populate adesea cu case vechi și proprietari vârstnici, resimt cel mai mult acest efect, ceea ce poate conduce la relocări și presiuni sociale.
7. Alte efecte colaterale
-
Risc seismic ignorat: clădirile vechi construite înainte de normativele moderne necesită consolidări costisitoare, dar statul nu sprijină aceste investiții;
-
Efect urbanistic și economic: mecanismul fiscal poate favoriza zonele centrale pentru mari dezvoltatori, în detrimentul locuitorilor tradiționali;
-
Informare publică insuficientă: majoritatea proprietarilor nu cunosc formula de calcul sau existența taxei de lux.
Concluzie
Conform observațiilor lui Bogdan Bogdan, aceeași formulă fiscală tratează identic o clădire nouă și una veche de 70–100 de ani, deși una reprezintă un activ modern, iar cealaltă presupune responsabilități tehnice, sociale și seismice. Această uniformizare poate genera inechități semnificative, atât în plan financiar, cât și social, și ridică întrebări asupra sustenabilității mecanismului actual de impozitare.
