Proprietarii care acumulează datorii către asociația de proprietari nu pot fi urmăriți la nesfârșit pentru recuperarea acestora. În lipsa unui termen special prevăzut de lege, se aplică termenul general de prescripție de trei ani.
Neplata întreținerii este una dintre cele mai frecvente probleme întâlnite în asociațiile de proprietari. De la cheltuielile pentru apă, energie electrică sau curățenia spațiilor comune până la lucrările de reparații și întreținere ale blocului, toate acestea sunt repartizate proprietarilor potrivit regulilor stabilite de legislație.
Atunci când un proprietar nu își achită cotele de contribuție, suma respectivă devine o datorie față de asociația de proprietari.
Trei ani este termenul general
Codul civil, prin Legea nr. 287/2009, stabilește că termenul general de prescripție este de trei ani, dacă legea nu prevede un alt termen.
În cazul asociațiilor de proprietari, Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor nu instituie, pentru aceste creanțe, un termen general diferit.
Prin urmare, creanțele asociației împotriva proprietarilor pentru cotele de contribuție neachitate sunt, în principiu, supuse termenului general de prescripție de trei ani.
Asta nu înseamnă însă că orice sumă mai veche de trei ani dispare automat din evidențele asociației. Prescripția trebuie analizată de la caz la caz, deoarece anumite acte sau demersuri juridice pot întrerupe ori suspenda cursul termenului. De asemenea, simplul fapt că o datorie figurează în continuare pe lista de întreținere nu este suficient, în sine, pentru a stabili dacă aceasta este sau nu prescrisă.
Ce fel de cheltuieli ajung în sarcina proprietarilor
Legea nr. 196/2018 prevede mai multe categorii de cheltuieli care pot fi repartizate proprietarilor. Este vorba despre costuri legate de exploatarea, repararea și întreținerea proprietății comune, dar și despre serviciile de care beneficiază proprietarii și care nu sunt facturate individual.
În funcție de natura lor și de criteriul legal de repartizare, acestea pot fi:
- cheltuieli repartizate în funcție de numărul de persoane care locuiesc sau desfășoară activități în apartamente;
- cheltuieli aferente consumurilor individuale;
- cheltuieli repartizate în funcție de cota-parte indiviză, raportată la suprafața utilă;
- cheltuieli pe beneficiari, pentru anumite servicii individuale gestionate prin intermediul asociației;
- cheltuieli pe consumatori tehnici;
- alte categorii de cheltuieli prevăzute de legislație.
Dacă proprietarul nu achită sumele care îi revin, asociația are posibilitatea legală de a solicita recuperarea acestora, inclusiv pe cale judecătorească.
Nu există o scutire automată de la plata cheltuielilor comune
Un proprietar nu poate decide singur că nu dorește să plătească anumite cheltuieli comune doar pentru că, în opinia sa, nu beneficiază direct de serviciul respectiv.
Regulile privind repartizarea cheltuielilor sunt stabilite de lege, iar eventualele scutiri nu pot fi acordate arbitrar unui proprietar. În anumite situații, acestea pot fi stabilite numai în condițiile și cu respectarea procedurilor prevăzute de legislație și a hotărârilor asociației.
Fondul de rulment și fondul de reparații
Pe lângă cheltuielile lunare de întreținere, proprietarii trebuie să contribuie și la fondurile asociației prevăzute de lege.
Fondul de rulment este destinat asigurării sumelor necesare pentru efectuarea plăților curente ale condominiului, astfel încât furnizorii și celelalte obligații ale asociației să poată fi achitate la timp.
Fondul de reparații este destinat finanțării lucrărilor de reparare, întreținere și îmbunătățire a proprietății comune.
Nici aceste obligații nu pot fi ignorate pur și simplu de un proprietar.
Furnizorii nu așteaptă trei ani
Un principiu similar privind prescripția se aplică, în general, și creanțelor furnizorilor, însă în practică aceștia au propriile proceduri de recuperare și, de regulă, nu așteaptă apropierea termenului de prescripție pentru a-și recupera banii.
Pentru asociațiile de proprietari, problema este însă mai sensibilă. Dacă datoriile se acumulează, lipsa banilor poate afecta plata facturilor și, în cele din urmă, întregul condominiu.
De aceea, asociația trebuie să urmărească în timp util recuperarea restanțelor, iar proprietarii care consideră că anumite sume sunt prescrise trebuie să verifice concret situația acestora, inclusiv eventualele acte care au întrerupt sau suspendat prescripția.
În concluzie, regula generală este simplă: pentru datoriile către asociația de proprietari se aplică, în principiu, termenul de prescripție de trei ani. Dar calcularea termenului nu se face mecanic, doar privind anul în care a apărut o restanță. Data de la care curge prescripția, eventualele plăți, notificări, acțiuni în instanță sau alte acte relevante pot schimba situația juridică a unei datorii.
