Investițiile în imobiliare sunt, de ceva timp, ținta autorităților care supraveghează fenomenul de spălare a banilor. Oficiul Național pentru Prevenirea și Combaterea Spălării Banilor (ONPCSB) dezvăluie într-un Ghid recent publicat indiciile care ajută la ridicarea semnalelor de alarmă și la declanșarea obligațiilor de raportare.
Achiziția de proprietăți imobiliare rămâne plasamentul preferat de cei care au mai mulți bani decât pot cheltui, mulți dintre aceștia provenind din activități ilegale. Astfel, așa-zișii investitori în domeniul imobiliarelor au făcut (și încă mai fac) tot soiul de tranzacții apelând la diferite tehnici, cum ar fi schemele de finanțare în numerar sau opace, sistemele de finanțare supraevaluate sau prețurile subevaluate, societățile și trusturile netransparente ori terțele părți – persoane juridice care acționează ca proprietari. De altfel, se știe că, de multă vreme, pe fondul unei legislații neclare, cei care au făcut bani negri au încercat să-i spele prin achiziţia de terenuri şi case, bazându-se pe faptul că „imobiliarele” nu sunt atât de atent supravegheate sub aspectul spălării banilor ca domeniul financiar, de exemplu. În aceste condiții, Oficiul Național pentru Prevenirea și Combaterea Spălării Banilor (ONPCSB) a publicat recent un ghid cu indiciile și tipologiile utilizate pentru a evalua riscul de spălare a banilor în domeniul tranzacțiilor imobiliare. „Activele imobiliare sunt la fel de atractive pentru infractori ca și pentru orice investitor (prețurile fiind în general stabile și susceptibile de a se aprecia în timp) și, de asemenea, pot fi generatoare de venituri. Realitatea imobiliară oferă o aparență de legalitate și normalitate”, se arată în Ghid.
De la complicatele scheme de ipotecă …
Astfel, în cele peste 100 de pagini ale Ghidului, sunt etalate, printre altele, cele opt tipologii identificate în imobiliare, prezentându-se și mecanismele folosite sau indicatorii specifici. Una din tipologii, poate cea mai des întâlnită, ar consta în ascunderea beneficiarului real al unui activ imobiliar prin utilizarea unei societăți fantomă sau a unui trust, utilizarea unui interpus sau prin utilizarea unei adrese neclare. Toate aceste tehnici sunt folosite pentru a ascunde beneficiarul real sau adevăratul proprietar al unei proprietăți. O alta este canalizarea fondurilor ilicite prin credite ipotecare, atât prin dobândirea multor credite ipotecare, prin ipotecarea repetată a unei proprietăți sau prin dobândirea unui credit ipotecar de dimensiuni exagerate, cât și prin împrumutarea banilor pentru sine însuși, achiziționarea unei proprietăți foarte valoroase cu un credit ipotecar mare, preluarea creditelor ipotecare existente sau efectuarea plăților aferente creditului ipotecar în numerar.
… la sub ori supraevaluări și vânzări succesive la valori mari
Totodată, s-au mai întâlnit dese cazuri în care fondurilor ilicite erau convertite rapid a într-un activ imobiliar, fie subevaluând și plătind diferența la negru, cumpărând direct activul imobiliar cu fonduri ilicite sau mixte ori prin neplata unui împrumut către sine sau către un asociat. Vânzarea/revânzarea/renovarea de case pentru a transforma fonduri ilicite în fonduri curate este o altă manieră de lucru la care apelează cei care urmăresc spălarea banilor iliciți. Astfel, aceștia cumpără o proprietate și o vând imediat sau cât mai rapid posibil sau achiziționează un imobil în pre-construcție și îl revând înainte de a-l finaliza ori renovează o proprietate cu bani lichizi/fonduri ilicite. În Ghid, mai sunt expuse și situațiile în care capitalul este ascuns în alte jurisdicții (cumpărarea unei proprietăți într-o țară cu un puternic potențial imobiliar), ori se fac achizițiii de proprietăți în scop infracțional (cumpărarea unei proprietăți într-o zonă de interes), se spală bani prin tranzacții imobiliare anulate (plătind un avans, renunțând și primind o rambursare curată) sau banii legali sunt amestecați cu cei iliciți (cumpărarea de proprietăți de închiriat și completarea veniturilor cu banii din chirii).
