Conflictele dintre vecini sunt o realitate în multe blocuri de locuințe. Zgomotul, nerespectarea curățeniei, ocuparea abuzivă a locurilor de parcare sau folosirea necorespunzătoare a spațiilor comune îi determină pe mulți proprietari să caute soluții pentru disciplinarea celor care încalcă regulile.
Una dintre ideile care apare frecvent în cadrul adunărilor generale este introducerea unor amenzi pentru locatarii care nu respectă regulamentul condominiului. Din punct de vedere legal, însă, o astfel de măsură nu poate produce efecte.
Amenzile pot fi aplicate doar de autoritățile statului
În România, amenda este o sancțiune prevăzută de lege și poate fi aplicată exclusiv de autoritățile abilitate. Vorbim fie despre amenzi contravenționale, aplicate de agenți constatatori precum polițiștii, polițiștii locali sau alte autorități desemnate prin lege, fie despre amenzi penale, stabilite de instanțele de judecată în cadrul proceselor penale.
Nici președintele unei asociații de proprietari, nici administratorul și nici adunarea generală nu au competența de a sancționa financiar un locatar doar pentru că a încălcat regulile interne ale blocului.
Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari prevede, într-adevăr, contravenții și amenzi, însă acestea sunt aplicate de autoritățile competente, nu de reprezentanții asociației.
În același timp, pentru fapte precum tulburarea liniștii publice, legislația oferă deja instrumente de sancționare prin Legea nr. 61/1991, iar amenzile sunt aplicate de poliție sau de alte organe abilitate.
Asociația nu are puterea de a obliga un proprietar să plătească
Chiar dacă, teoretic, o asociație ar decide prin vot introducerea unor sancțiuni financiare pentru anumite abateri, acestea nu ar avea valoare juridică.
Motivul este simplu: asociația nu dispune de autoritatea statului pentru a impune plata unei amenzi. O sancțiune financiară este eficientă doar dacă există un mecanism legal prin care persoana sancționată poate fi obligată să o achite, iar acest mecanism există doar în cazul sancțiunilor prevăzute de lege.
În cazul unei asociații de proprietari, singurele sume care pot fi solicitate proprietarilor sunt cele expres prevăzute de legislație, cum ar fi cheltuielile comune, contribuțiile la fondurile asociației sau penalitățile de întârziere aplicate pentru neachitarea la timp a întreținerii, în condițiile legii.
O amendă trecută pe lista de întreținere poate fi contestată
Dacă o asociație ar înscrie pe lista lunară de plată o așa-zisă „amendă” stabilită prin regulamentul intern, proprietarul are dreptul să conteste suma.
Aceasta nu reprezintă o categorie de cheltuială prevăzută de Legea nr. 196/2018 și, în consecință, nu poate fi recuperată în mod legal de asociație.
Ce poate face, totuși, asociația
În locul unor amenzi fără bază legală, asociația de proprietari poate adopta un regulament de ordine interioară, poate solicita intervenția autorităților atunci când sunt încălcate dispozițiile legale și, în anumite situații, poate apela la instanța de judecată pentru recuperarea unor prejudicii sau pentru obligarea unui proprietar să respecte obligațiile prevăzute de lege.
În concluzie, chiar dacă ideea de a sancționa financiar vecinii problematici pare o soluție rapidă, legea nu permite asociațiilor de proprietari să instituie și să încaseze amenzi. Doar autoritățile statului au competența de a aplica astfel de sancțiuni, iar orice sumă impusă în afara cadrului legal poate fi contestată și anulată.
